부동산을 소유하는 사람은 왜 지역권(Easement)를 조심해야하나?
지역권은 간단히 말씀드리면 남의 땅을 사용할 수 있는 권리 입니다. 대칭되는 개념으로 이야기 하자면 자신의 땅을 남이 사용할 수 있도록 권리를 주는 것이기도 합니다.
남의 땅을 사용할때는 당연하고 별거 아니라고 생각할 수 있지만, 자신의 땅이 남에게 사용할 수 있도록 권리를 준다고 하면 민감하게 생각하시는 분들이 꽤 많습니다.
첫째로 조심해야 되는 것은 부동산을 새로 사실때 입니다. 이런 지역권이 들어가 있는 경우가 있는데, 일부의 거래가 이루어져야 돈을 받으시는 분들은 이것을 말할 의무가 있어 알려줘도 많은 서류들 중 포함해서 할 수도 있고, 구두로 추가로 이야기 해도 간단히 지나가는 식으로 이야기할 수 있습니다.
즉, 이야기는 했지만 안 팔릴까봐 강조는 안 한것이지요. 이런 경우 자신을 보호할 수 있는 사람들은 사는 당사자들과 주로 사는 자들을 대변해 시간제로 배상 받는 변호인들입니다.
둘째로 지역권과 라이센스의 주요 차이점들을 알아야 지역권에 대해 더 조심하게 됩니다. 지역권은 대부분 'Easement Appurtenant'이고 적혀있지 않으면 이것을 일단 가정하고 들어간다고 보시면 됩니다.
그 말은 이웃의 땅을 소유한자가 다른 이웃의 땅의 일부를 사용할 권리가 있다는 것입니다. 이런 지역권을 가진 땅들을 팔면 같이 팔려 새로 사는자들에게 가게 됩니다.
반면 라이센스는 한 일정인에게 권리를 주는 것이고, 대가 없이 받고 권리를 준 경우에는 권리를 준자가 쉽게 취소할 수 있다는 장점이 있습니다.
셋째로, 그럼 지역권은 줄 이유가 없는 것 같은데 왜 주게 되나 생각해 보실 수 있습니다. 안 주면 편하지 않겠는가 하고 말입니다. 많은 이들은 부동산 투자를 다른 투자보다 더 믿고, 꼭 사고 싶어하는 부동산이 나올때, 파는 자인 현주인 에게 이런 권리를 주어야만 사실 수 있는 경우들이 많습니다.
나는 ‘이 땅의 이정도만 사용하면 된다는 지역권을 주시요, 그럼 팔테니까’하고요. 그런후, 그 판자의 땅을 물려받은 이는 이 지역권을 적극적으로 활용해서 준 사람들의 속을 썩일 수 있는 경우들이 종종 발생하곤 합니다.
반대로 생각할 수도 있습니다. 지역권이 되어있는데 권리를 주는 땅을 상속받거나 가져간 사람들이 나는 몰랐다고 하면서 당황스럽게 마구 사용할 수도 있고, 구체적으로 어떻게 사용해야되는지 적혀있지 않은 점들을 남용할 수도 있습니다.
예를 들어 똑같이 땅을 사용해도 다른 사람들도 사용할 수 있게 하여 사용자가 급증할 수도 있습니다. 즉, 누구 입장을 취하고 있는지에 따라 현재 적혀있는 지역권이 자신에게 유리하고 불리해지는 다양한 상황들이 벌어집니다.
우리 둘다 적당히 공평하게 만들어 달라는 말은 계약 변호사에게는 현실적으로 적용하기 힘든 말입니다. 그런 경우 중재자(Mediator)를 사용할 수 있는데, 중재자는 일반적으로 자신이 상대방을 위해서 계약서를 적어주거나 수정할 수 없어 결국 쌍방이 별도로 변호사가 있어야 되겠습니다.
다음주에는 지역권 합의 전에 고려하야 될 점들을 이야기 나누겠습니다.
오스카 양 변호사 (뉴욕주/워싱턴주)
집중분야 비즈니스, 부동산 관련 소송 및 계약
프랑스 인시아드 MBA, 코넬대 로스쿨 법학박사
(206) 979-7081,
team@esberrylaw.com
(본 컬럼은 일반적인 정보로 각 개별적인 상황에 맞지 않을 수 있습니다. 또한 독자가 변호사를 통하지 않고 이 글의 전체나 부분적인 내용에 근거를 두고 취한 행동에 대한 결과나 피해에 대해서는 전혀 책임을 지지 않습니다.)
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