집에서 달마다 내는 모기지 페이먼트를 못낼 경우에는 대출기관에서 합법적인 절차를 밟아서 집을 경매에 올려 팔 수가 있는데 그것을 차압( Foreclosure)이라고 합니다.
일단 워싱턴주에서는 모기지, 신탁증서(Deed of Trust), 부동산 계약 등이 있는데 워싱턴주에서 모기지 수가 많지 않은 반면 신탁증서가 일반적인 주택모기지의 담보 형태입니다. 신탁증서는 일반적으로 동봉 채권(Promissory Note)과 같이 만들어집니다. 법에 익숙하지 않으신분들이 모기지라고 말씀하시는 것은 사실상 신탁증서를 말하는 것입니다.
신탁증서는 모기지와 달리 법원을 통한 경매와 법원 밖에서 경매를 둘 다 할 수 있다는 장점을 가지고 있습니다. 워싱턴주는 차압시 법원을 통한 경매(Judicial Foreclosure)와 법원 밖에서 합법적인 절차를 밟아 하는 경매(Non-Judicial Foreclosure)가 있습니다.
법원경매로 가면 시간과 돈이 많이 들고 또한 경매후에도 8개월 동안 다시 집을 돌려발수 있는 절차가 법으로 일반적으로 보장이 되는 등, First Lender의 입장으로 보았을 경우에는 별로 매력이 없는 경우들이 많아 법원 외 경매로 가는 경우가 많습니다.
하지만 은행이 법원경매로 갔을 경우에는, 집 경매가격이 갚아야 할 금액보다 낮은 액수만큼을 추가 배상 요청할 가능성이 높으니 조심하셔야합니다.
차압시는 연체통지서와 매각통지서 등 집주인에게 미리 통보를 주기에 그 통보를 무시하지 않으시는 것이 좋습니다. 특히 경매 전 최소 90일 통보를 주어야 하기에 빨리 행동으로 옮기시면 차압을 막고 융자기관과 협상을 맺을 가능성이 높아집니다.
일반적으로 별 큰 지연 없이 진행되는 차압에 걸리는 시간은 이론적으로 최소 4개월이라고 이야기하는 변호사들도 있습니다만 실제로 약 반년이 소요될 가능성이 높습니다.
오스카 양 변호사 (뉴욕주/워싱턴주)
집중분야 비즈니스, 부동산 관련 소송 및 계약
프랑스 인시아드 MBA, 코넬대 로스쿨 법학박사
(206) 979-7081,
team@esberrylaw.com
(본 컬럼은 일반적인 정보로 각 개별적인 상황에 맞지 않을 수 있습니다. 또한 독자가 변호사를 통하지 않고 이 글의 전체나 부분적인 내용에 근거를 두고 취한 행동에 대한 결과나 피해에 대해서는 전혀 책임을 지지 않습니다.)
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