이새미
부동산 전문경영인, JSL Real Estate LLC 대표
부동산의 가치가 상향 조정 되는 동시에 낮은 이자율과 렌탈 마켓의 수요 증가로 인하여 현재의 여유 자금으로 부동산에 투자, 렌트 수입을 은퇴 연금으로 계획하는 분들이 많다. 4유닛 아파트에서 단독주택이나 콘도를 구매하여 임대 자산으로 삼는 경우도 있다.
렌탈을 위한 부동산을 구입 할때는 모기지 페이먼트를 지불하고, 운영 자금이 남을수 있을 정도로 융자 신청을 해야 한다. 만일 렌트 수입 전체를 모기지만 지불한다면 좋은 투자라고 할 수 없다. 주로 투자용 부동산은 자본 회수율(CAP Rate)로 투자 대비 순수입을 계산하는데, 여기서의 순수입은 모든 경비를 제외한 값어치이다. 경비에 해당되는 목록 중에는 건물 내부의 수리비나 예기치 못한 공실률(5% 정도)도 감안해야 한다.
임대용 부동산을 구입할때는 모든 경비는 물론 모기지 페이먼트를 제외한 한달 수입의 20%는 여유 자금으로 확보 할 수 있을 정도로 다운페이를 하는 것이 바람직하다. 단독 주택이나 콘도인 경우, 건물주가 직접 관리하는 경우가 있는데, 만일 건물주가 특별히 좋아하는 일이 아닌 경우에는 배보다 배꼽이 더 큰 경우처럼, 버는 것보다 잃는 것이 더 많을 수 있다. 왜냐하면 세입자와 건물주와의 직접적인 소통은 자칫 잘못하면 감정 싸움으로 이어 질 수 있기 때문이다.
실질적인 예로, 이번에 새로 건물 관리를 의뢰한 손님은 임대 주택을 비워 달라는 공지문을 발송했는데, 세입자가 이사 나갈 집을 못 구했다는 이유로 계속해서 임대 주택에 머무르고 있다고 한다. 이런 경우, 세입자가 계속적인 계약서가 없다고 하더라도, 강제로 퇴거 시킬 수는 없는 상황임으로 여간 골치 아픈 것이 아니다. 이럴때는 경비가 발생하더라도 전문 관리인에게 맡기는 것이 심리적인 부담감을 줄이는 방법이다.
법적인 절차에 따라 강제퇴거 명령을 실행할 수 있는 방법도 있지만 시간과 비용이 더 들어가기 때문에 세입자와의 합의를 이끌어 내어 조정하는 것이 바람직하다. 이처럼 비용이 들더라도 제3자인 전문관리인을 고용, 지속적으로 세입자와의 관계를 유지하는 것이 건물주의 입장에서나 비지니스의 관점으로도 유리하게 작용된다.
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